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空き家バンクや相続で空き家を取得しようとしていて、税金や保険がどれくらいかかるのか気になっている方へ。空き家の取得・所有には、固定資産税・不動産取得税・火災保険などが関係します。また、相続した空き家を売却する場合には、税負担を大きく減らせる特例もあります。この記事では、国税庁・都道府県公式サイトの一次情報にもとづき、確認しておきたい税金・保険の仕組みを整理します。
空き家を所有し続ける場合の固定資産税
空き家であっても、建物が建っている土地には「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され、固定資産税が軽減されているのが基本です。具体的には、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が価格の6分の1に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されます（越生町公式サイトより）。
ただし、この軽減が続くのは、空き家が「特定空家等」「管理不全空家等」に該当し勧告を受けていない場合に限られます。該当して勧告を受けたまま必要な措置を取らないと、この特例が適用対象から除外され、固定資産税が増額される仕組みがあります。解体・管理の補助金とあわせた詳しい仕組みは空き家の解体補助金と管理不全空家の注意点で解説しています。
空き家を取得するときの不動産取得税
空き家バンクなどを通じて中古の空き家を取得（購入）する場合、不動産取得税がかかりますが、一定の要件を満たす中古住宅には軽減措置があります。京都府公式サイトの説明によると、主な要件は次のとおりです。
- 取得者が自己の居住用に使うこと（賃貸目的や投資目的の場合は対象外）
- 床面積が40〜240平方メートルであること（令和8年3月31日までの取得は50〜240平方メートル）
- 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること、またはそれ以前の建物でも耐震診断で安全性基準への適合が証明されていること（取得前2年以内の診断）
要件を満たす場合、新築時期に応じて家屋の価格から一定額が控除されます（例：平成9年4月1日以降に新築された住宅は1,200万円控除、昭和57年1月1日〜昭和60年6月30日は420万円控除）。空き家バンクで紹介される物件は昭和56年以前に建築されたものも多く、その場合は耐震基準への適合証明が軽減措置を受けるための鍵になります。取得を具体的に検討する段階になったら、購入予定の物件がこの要件を満たすか、都道府県の税事務所へ確認することをおすすめします。
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除
相続で取得した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 譲渡時点で耐震基準に適合していること（または譲渡の翌年2月15日までに耐震改修等で適合させること）
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 譲渡代金が1億円以下であること
- 相続開始の直前に被相続人がその家屋に一人で住んでいたこと（要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していた場合等、一定の例外あり）
- 相続してから譲渡するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使っていないこと
控除額は基本的に最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、1人あたり最高2,000万円に引き下げられる点にも注意してください。要件がやや複雑なため、実際に適用できるかどうかは税理士または税務署へ確認することをおすすめします。
空き家の火災保険は加入しづらい場合がある
空き家は人が住んでいる住宅と比べて、火災保険への加入を断られる場合があるという点にも注意が必要です。保険会社によっては、居住していない建物（非居住物件）を通常の火災保険の対象外としているケースがあり、これは複数の保険会社・関連団体の解説で共通して指摘されています。空き家でも加入できる保険商品や、空き家専用の保険商品を扱っている保険会社もあるため、空き家を取得する際は早めに保険会社や保険代理店へ相談し、対象になる商品があるか確認しておくと安心です。また、住宅用の建物として扱われない場合は地震保険にも加入できないことがある点も、あわせて確認しておきたいポイントです。
相続した空き家の売却・税金の相談先を整理する
相続した空き家を売るときは、売却価格は不動産会社、税金の申告や特例の適用は税理士、名義変更（相続登記）は司法書士というように、内容によって相談先が分かれます。
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よくある質問
Q1. 空き家バンクで購入した物件も不動産取得税の軽減措置を受けられますか？
要件を満たせば対象になり得ます。ただし軽減措置は「取得者が自己の居住用に使うこと」が前提のため、賃貸や投資目的での取得では対象外です。また築年数・耐震基準の要件もあるため、購入前に都道府県の税事務所へ確認することをおすすめします。
Q2. 相続した空き家を賃貸に出してから売却しても3,000万円控除は使えますか？
使えない可能性が高い点に注意してください。特例の要件には「相続してから譲渡するまでの間、事業用・貸付用・居住用として使っていないこと」が含まれています。賃貸に出した場合はこの要件を満たさなくなるため、特例の適用を検討している場合は、賃貸に出す前に税理士へ相談することをおすすめします。
Q3. 空き家を解体して更地にすると税金はどう変わりますか？
固定資産税については、建物を解体すると住宅用地の特例の対象自体がなくなるため、土地の固定資産税が上がる場合があります。解体を検討する場合の補助金・税金の詳しい注意点は空き家の解体補助金と管理不全空家の注意点にまとめています。
まとめ
空き家の取得・所有には、固定資産税（住宅用地の特例による軽減とその除外条件）、不動産取得税（中古住宅の軽減措置）、火災保険（加入しづらい場合がある点）など、いくつかの確認ポイントがあります。相続した空き家を売却する場合は、要件を満たせば最高3,000万円の特別控除を使える可能性もあります。いずれも要件が細かいため、具体的に取得・売却を検討する段階になったら、税理士や税務署、都道府県の税事務所へ確認しながら進めることをおすすめします。